Plusy i minusy założeń pożyczki

Category: Kwoty Pożyczki
17 lutego 2021

Daniel Brozost, Esq. | 01 listopada 2009

Na rynku nieruchomości komercyjnych w ostatnich latach dostępność kredytów znacznie się zmniejszyła. Kwartalne badanie Mortgage Bankers Association dotyczące komercyjnych / wielorodzinnych bankierów hipotecznych wyraźnie ilustruje ten trend. Akcje kredytowe w drugim kwartale 2009 roku były o 54% niższe niż w tym samym okresie 2008 roku io 83% poniżej szczytu z drugiego kwartału 2007 roku.

Biorąc pod uwagę trudności ze znalezieniem finansowania na obecnym rynku nieruchomości komercyjnych, założenia kredytowe mogą stanowić atrakcyjną opcję dla nabywców nieruchomości poszukujących finansowania potrzebnego do sfinalizowania transakcji.

Koncepcja założenia kredytu jest dość prosta. Kupujący nieruchomość zakłada istniejące finansowanie sprzedającego / pożyczkobiorcy, wchodząc w rolę dotychczasowego kredytobiorcy na zasadniczo takich samych warunkach. Jednak przed rozważeniem założenia pożyczki kupujący powinni zrozumieć zalety i wady oraz to, czego mogą się spodziewać w trakcie procesu.

Korzyści z założeń pożyczkiZałożenia dotyczące pożyczki mogą przynieść potencjalnemu nabywcy kilka korzyści, zwłaszcza jeśli sprzedawca ma wstępnie wynegocjowane prawo do przejęcia wbudowane w dokumenty pożyczki. W takim scenariuszu dokumenty pożyczki umożliwiają istniejącemu pożyczkobiorcy przeniesienie nieruchomości i pożyczki na kupującego po spełnieniu określonych warunków.

W szczególności pożyczkodawca może wymagać uiszczenia opłaty za przelew w wysokości około 1% kwoty pożyczki, pokrycia kosztów prawnych i administracyjnych oraz zatwierdzenia kondycji finansowej i doświadczenia przejmującego.

Chociaż pożyczkodawcy mogą generalnie zachować dużą swobodę w zatwierdzaniu potencjalnego przejmującego, fakt, że sprzedającemu przysługuje z góry wynegocjowane prawo do przeniesienia własności i cesji pożyczki, jest dobrym znakiem, że założenie to będzie wykonalne. Kupujący powinien zapytać, czy takie z góry wynegocjowane prawo istnieje na jak najwcześniejszym etapie procesu zakupu.

W wielu przypadkach założenie pożyczki oszczędza kupującemu czas i pieniądze. Często założenia pożyczki można w pełni zatwierdzić i udokumentować w mniej niż 30 dni. I odwrotnie, realizacja nowo udzielonej pożyczki może zająć tygodnie, a nawet miesiące. Ponadto założenie kredytu na ogół wymaga mniej dokumentacji niż udzielenie kredytu, co może zmniejszyć koszty administracyjne i prawne kupującego.

Założenie może również pozwolić kupującemu na czerpanie korzyści z istniejącej stopy procentowej sprzedającego i innych wstępnie wynegocjowanych warunków, które mogą być lepsze niż obowiązujące stawki rynkowe i warunki początkowe.

Rozważając założenie pożyczki, kupujący powinni poprosić o kopie dokumentów pożyczki i dokładnie je przejrzeć na jak najwcześniejszym etapie procesu zakupu.

Pułapki założeń kredytowychNawet jeśli istnieje wstępnie wynegocjowane prawo do przejęcia, pożyczkodawcy mają szeroką swobodę decydowania, czy nowy pożyczkobiorca ma kwalifikacje. Na przykład pożyczkodawcy zbadają sytuację finansową kupującego i jego specyficzną wiedzę operacyjną w celu ustalenia, czy kupujący ma co najmniej takie same kwalifikacje, jak sprzedawca.

Jeśli sprzedawca nie ma wstępnie wynegocjowanego prawa do przelewu, pożyczkodawcy mają również możliwość zmiany warunków pożyczki. W takim scenariuszu pożyczkodawcy mogą podnieść stopę procentową, wymagać bardziej rygorystycznego nadzoru lub przepisów dotyczących zarządzania gotówką oraz zwiększyć lub wymagać rezerw pożyczkobiorców.

Długość lub złożoność procesu przejęcia będzie również zależała od rodzaju pożyczki i danego pożyczkodawcy. Na przykład, jeśli przedmiotowa pożyczka ma strukturę komercyjnego papieru wartościowego zabezpieczonego hipoteką, proces ten będzie prawdopodobnie znacznie bardziej skomplikowany i czasochłonny.

W wyniku tych potencjalnych trudności kupujący powinni upewnić się, że mają wystarczająco szerokie możliwości finansowania na wypadek, gdyby musieli zbadać inne możliwości finansowania.

Kupujący powinni być świadomi konkretnych przepisów dotyczących kredytu związanego z przejęciem kredytu, w szczególności przepisów dotyczących przejęcia i zwolnienia. Kupujący powinni dokładnie zapoznać się z postanowieniami umowy przejęcia kredytu i wszelkimi innymi dokumentami wymaganymi przez pożyczkodawcę, aby mieć pewność, że wszelkie zmiany warunków kredytu są dokładnie opisane w dokumentach założycielskich. Wiele postanowień może podlegać negocjacjom.

Założenia kredytu stanowią potencjalnie atrakcyjną alternatywę dla nabywców poszukujących finansowania na zakup nieruchomości komercyjnych. Ważne jest jednak, aby rozumieli zalety i wady przed podjęciem zobowiązania lub usunięciem zobowiązań finansowych w ramach zakupu.

Daniel Brozost jest partnerem w Raines Law Group LLP z siedzibą w Beverly Hills w Kalifornii, która specjalizuje się w prawie nieruchomości. Skontaktuj się z nim pod numerem [chroniony adres e-mail] lub (310) 440-4100.